Kesesuaian Bangunan Gedung dengan Tata Ruang Sebagai Dasar Pengendalian Pembangunan Kota Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002
Ina Aulia Putri Mayang Sari 2023280029
ABSTRAK
Bangunan gedung merupakan bagian penting dalam pembangunan wilayah dan kota karena berhubungan langsung dengan pemanfaatan ruang, keselamatan masyarakat, dan kualitas lingkungan perkotaan. Dalam praktiknya, masih ditemukan bangunan yang tidak sesuai tata ruang, pembangunan tanpa persetujuan yang lengkap, perubahan fungsi bangunan, dan lemahnya pengawasan. Artikel ini bertujuan membahas peran Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dalam mendukung pengendalian pembangunan kota dari sudut pandang Perencanaan Wilayah dan Kota. Metode yang digunakan adalah deskriptif kualitatif dengan pendekatan studi literatur dan yuridis normatif. Data diperoleh dari peraturan perundang-undangan, sumber resmi pemerintah, dan literatur akademik terkait bangunan gedung serta tata ruang. Hasil pembahasan menunjukkan bahwa UU Bangunan Gedung mengatur fungsi, persyaratan, penyelenggaraan, pembinaan, peran masyarakat, dan sanksi. Undang-undang ini penting untuk menciptakan bangunan yang aman, tertib, sesuai fungsi, dan sejalan dengan rencana tata ruang wilayah.
Kata Kunci: bangunan gedung, pengendalian pembangunan, tata ruang, wilayah kota
ABSTRACT
Building regulation is an important part of urban and regional development because it is directly related to land use, public safety, and the quality of the urban environment. This article discusses the role of Law Number 28 of 2002 concerning Buildings in supporting urban development control from the perspective of Urban and Regional Planning. This study uses a descriptive qualitative method with literature review and normative juridical approaches. The discussion shows that the law regulates building functions, requirements, implementation, supervision, public participation, and sanctions. The law has an important role in creating buildings that are safe, orderly, functional, and consistent with regional spatial plans.
Keywords: building, development control, spatial planning, urban area
PENDAHULUAN
Bangunan gedung merupakan unsur fisik yang paling mudah terlihat dalam perkembangan sebuah kota. Rumah tinggal, sekolah, kantor, pusat perdagangan, rumah sakit, tempat ibadah, dan fasilitas umum lainnya menjadi bagian dari ruang yang digunakan masyarakat setiap hari. Karena itu, pembangunan bangunan gedung tidak dapat dipandang hanya sebagai urusan teknis konstruksi atau kepemilikan pribadi. Dalam Perencanaan Wilayah dan Kota (PWK), bangunan gedung adalah bentuk nyata dari pemanfaatan ruang. Apabila bangunan didirikan tanpa memperhatikan tata ruang, keselamatan, kenyamanan, dan lingkungan, maka pembangunan kota dapat menjadi tidak tertib. Permasalahan bangunan gedung di Indonesia cukup beragam. Di beberapa wilayah, masih dijumpai bangunan yang berdiri tanpa persetujuan, bangunan yang tidak sesuai peruntukan ruang, perubahan fungsi bangunan tanpa pengawasan, serta bangunan yang belum memenuhi syarat kelayakan. Masalah seperti ini dapat menimbulkan dampak terhadap lingkungan perkotaan, misalnya kepadatan kawasan yang tidak terkendali, gangguan drainase, kemacetan, berkurangnya ruang terbuka, hingga risiko keselamatan bagi pengguna bangunan. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pembangunan fisik perlu diatur melalui perangkat hukum yang jelas.
Pemerintah mengatur penyelenggaraan bangunan gedung melalui Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang ini menjadi dasar pengaturan agar bangunan memenuhi fungsi, persyaratan administratif, persyaratan teknis, dan ketentuan penyelenggaraan bangunan gedung. Dalam perkembangannya, beberapa ketentuan UU tersebut telah diubah melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Pelaksanaannya juga diperjelas melalui Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 (Republik Indonesia, 2002; Republik Indonesia, 2021; Republik Indonesia, 2023). Hubungan UU Bangunan Gedung dengan PWK terlihat dari keterkaitannya dengan tata ruang. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 menjelaskan bahwa penataan ruang mencakup proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang. Bangunan gedung menjadi salah satu objek yang harus dikendalikan karena berada langsung pada ruang wilayah. Oleh sebab itu, artikel ini membahas kesesuaian bangunan gedung dan tata ruang sebagai dasar pengendalian pembangunan kota berdasarkan UU Nomor 28 Tahun 2002 (Republik Indonesia, 2007).
RUMUSAN MASALAH ATAU TUJUAN PENULISAN
Artikel ini disusun untuk menjawab beberapa tujuan penulisan. Pertama, menjelaskan gambaran umum Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan kaitannya dengan peraturan lain, terutama UU Nomor 6 Tahun 2023, PP Nomor 16 Tahun 2021, dan UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Kedua, mengidentifikasi maksud dan tujuan pengaturan bangunan gedung dalam pembangunan wilayah dan kota. Ketiga, menjelaskan tata cara, metode, analisis, dan bentuk mitigasi yang terdapat dalam pengaturan bangunan gedung. Keempat, menguraikan output dan outcome yang diharapkan dari penerapan aturan tersebut. Kelima, menjelaskan sanksi yang diberikan apabila terjadi pelanggaran terhadap ketentuan bangunan gedung.
METODE
Metode yang digunakan dalam artikel ini adalah deskriptif kualitatif dengan pendekatan studi literatur dan yuridis normatif. Pendekatan deskriptif digunakan untuk menjelaskan isi peraturan secara runtut dan mudah dipahami, sedangkan pendekatan yuridis normatif digunakan karena pembahasan didasarkan pada produk hukum yang berlaku. Data diperoleh dari beberapa sumber, yaitu Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, dan Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Selain itu, artikel ini juga menggunakan sumber akademik dan bahan bacaan yang berkaitan dengan tata ruang, pembangunan kota, dan pengendalian bangunan gedung.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Gambaran Umum Undang-Undang Yang Dipakai
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung merupakan dasar hukum yang mengatur penyelenggaraan bangunan gedung di Indonesia. Aturan ini lahir karena bangunan gedung memiliki peran penting bagi kehidupan masyarakat dan harus memenuhi standar tertentu. Bangunan tidak hanya harus berdiri secara fisik, tetapi juga harus memiliki fungsi yang jelas, aman digunakan, sehat, nyaman, dan tidak mengganggu lingkungan sekitar. Secara umum, UU ini mengatur fungsi bangunan gedung, persyaratan bangunan, penyelenggaraan pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, pembongkaran, pembinaan, serta sanksi (Republik Indonesia, 2002). Dalam konteks terbaru, UU Nomor 28 Tahun 2002 tidak berdiri sendiri. Beberapa ketentuannya telah diubah oleh UU Nomor 6 Tahun 2023. Perubahan tersebut penting disebutkan agar pembahasan tidak hanya menggunakan aturan lama. Selain itu, PP Nomor 16 Tahun 2021 menjadi aturan pelaksanaan yang menjelaskan mekanisme penyelenggaraan bangunan gedung, termasuk Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan Sertifikat Laik Fungsi (SLF). PBG menggantikan konsep Izin Mendirikan Bangunan dalam sistem perizinan sebelumnya, sedangkan SLF menjadi bukti bahwa bangunan sudah laik digunakan (Republik Indonesia, 2021; Republik Indonesia, 2023).
Dalam konteks PWK, undang-undang ini berfungsi sebagai alat pengendalian pembangunan kota. Tata ruang mengatur peruntukan ruang, sedangkan UU Bangunan Gedung mengatur bagaimana bangunan didirikan dan dimanfaatkan pada ruang tersebut. Keduanya saling berkaitan. Rencana tata ruang tidak akan berjalan baik jika bangunan di lapangan tidak dikendalikan. Sebaliknya, aturan bangunan gedung juga membutuhkan dasar tata ruang agar pembangunan tidak berdiri di lokasi yang tidak sesuai peruntukannya.
Maksud Dan Tujuan Undang-Undang
Maksud dari Undang Undang Bangunan Gedung adalah mewujudkan penyelenggaraan bangunan gedung yang tertib, andal, dan sesuai dengan kepentingan masyarakat. Bangunan yang baik bukan hanya bangunan yang selesai dibangun, tetapi juga bangunan yang sesuai fungsi, memenuhi persyaratan teknis, dan tidak menimbulkan bahaya. Tujuan ini berkaitan langsung dengan kebutuhan masyarakat terhadap ruang yang aman dan nyaman. Dalam bidang PWK, tujuan tersebut dapat dipahami sebagai bagian dari pengendalian pemanfaatan ruang. Setiap bangunan memiliki dampak terhadap kawasan di sekitarnya. Bangunan yang tidak sesuai fungsi dapat mengganggu keteraturan kawasan. Misalnya, bangunan yang awalnya dirancang untuk rumah tinggal tetapi berubah menjadi tempat usaha dengan aktivitas tinggi dapat menambah beban jalan, parkir, kebisingan, dan limbah. Jika perubahan seperti ini tidak dikendalikan, kualitas lingkungan permukiman dapat menurun.
Undang Undang Bangunan Gedung juga bertujuan memberikan kepastian hukum bagi pemilik bangunan, pengguna bangunan, pemerintah, dan masyarakat. Kepastian hukum penting karena pembangunan gedung melibatkan banyak pihak. Dengan adanya aturan, setiap pihak memiliki pedoman mengenai persyaratan, kewajiban, dan larangan. Tujuan akhirnya adalah terciptanya bangunan yang aman, nyaman, tertata, dan sesuai tata ruang wilayah.
Tata Cara, Metode, Analisis, Dan Mitigasi
Tata cara penyelenggaraan bangunan gedung dimulai dari pemenuhan persyaratan administratif dan teknis. Persyaratan administratif berkaitan dengan status hak atas tanah, kepemilikan bangunan, dan kesesuaian penggunaan ruang. Persyaratan teknis berkaitan dengan keandalan bangunan, seperti keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan akses. Kedua persyaratan ini penting karena pembangunan gedung tidak boleh hanya mengejar bentuk fisik, tetapi harus memperhatikan keamanan dan fungsi ruang. Salah satu instrumen penting dalam pengendalian bangunan gedung adalah PBG. PBG merupakan persetujuan yang diberikan sebelum bangunan dibangun, diubah, diperluas, dikurangi, atau dirawat. Melalui PBG, pemerintah dapat memeriksa apakah rencana bangunan sudah sesuai standar teknis dan ketentuan ruang. Setelah bangunan selesai, terdapat SLF sebagai dokumen yang menyatakan bahwa bangunan sudah laik fungsi. Dengan adanya PBG dan SLF, pengendalian dilakukan tidak hanya sebelum pembangunan, tetapi juga setelah bangunan siap dimanfaatkan (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, n.d.).
Pengawasan menjadi bagian penting dalam penerapan aturan ini. Pemerintah daerah memiliki peran dalam melakukan pembinaan dan pengawasan agar bangunan tidak melanggar ketentuan. Dalam praktiknya, pengawasan masih menjadi tantangan. Contoh umum yang sering terjadi adalah bangunan yang sudah memiliki rencana awal, tetapi pelaksanaannya berubah di lapangan; atau bangunan yang digunakan tidak sesuai fungsi awal. Hal ini menunjukkan bahwa aturan tidak cukup hanya dibuat, tetapi harus diikuti dengan pengawasan yang konsisten. Mitigasi, Undang Undang Bangunan Gedung membantu mengurangi risiko pembangunan yang tidak tertata. Risiko tersebut dapat berupa bangunan tidak aman, ketidaksesuaian fungsi, pelanggaran sempadan, gangguan lingkungan, dan konflik pemanfaatan ruang. Melalui persyaratan teknis, PBG, SLF, serta pengawasan, pembangunan kota dapat diarahkan agar lebih terkendali.
Output Dan Outcome
Output dari penerapan Undang Undang Bangunan Gedung dapat dilihat dari hasil langsung yang muncul dalam proses penyelenggaraan bangunan. Output tersebut antara lain terbitnya PBG, terbitnya SLF, tersusunnya dokumen rencana teknis, terlaksananya pengawasan, serta adanya kepastian mengenai fungsi bangunan. Output ini penting karena menjadi bukti bahwa pembangunan sudah melalui tahapan yang diatur oleh hukum. Outcome atau dampak yang lebih luas adalah terciptanya lingkungan kota yang lebih tertata, aman, dan sesuai tata ruang. Bangunan yang sesuai aturan dapat mendukung kualitas kawasan. Kawasan permukiman menjadi lebih nyaman, kawasan perdagangan lebih tertib, dan fasilitas umum lebih aman digunakan. Selain itu, penerapan aturan juga dapat meningkatkan keselamatan masyarakat karena bangunan yang digunakan telah melalui pemeriksaan kelayakan.
Dalam jangka panjang, pengendalian bangunan gedung dapat membantu mewujudkan pembangunan kota yang lebih berkelanjutan. Kota tidak hanya membutuhkan gedung yang banyak, tetapi juga membutuhkan bangunan yang sesuai fungsi, tidak membebani lingkungan, dan tidak bertentangan dengan rencana tata ruang. Oleh karena itu, output dan outcome dari UU Bangunan Gedung sangat berkaitan dengan tujuan PWK, yaitu menciptakan ruang yang aman, nyaman, produktif, dan berkelanjutan.
Sanksi
Sanksi dalam Undang Undang Bangunan Gedung diperlukan agar masyarakat, pemilik bangunan, dan pelaku pembangunan lebih disiplin dalam mengikuti aturan. Pelanggaran dapat terjadi dalam berbagai bentuk, seperti membangun tanpa persetujuan, menggunakan bangunan tidak sesuai fungsi, tidak memenuhi persyaratan teknis, atau mengabaikan keselamatan pengguna bangunan. Jika pelanggaran seperti ini dibiarkan, dampaknya tidak hanya dirasakan oleh pemilik bangunan, tetapi juga masyarakat sekitar. Sanksi yang dapat diberikan meliputi sanksi administratif dan pidana sesuai tingkat pelanggaran. Sanksi administratif dapat berupa peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara atau tetap, pembekuan atau pencabutan persetujuan, pembekuan atau pencabutan sertifikat laik fungsi, hingga perintah pembongkaran. Sementara itu, sanksi pidana dapat dikenakan jika pelanggaran menimbulkan akibat serius, seperti kerugian, kecelakaan, atau korban jiwa.
Dalam sudut pandang PWK, sanksi bukan hanya bentuk hukuman, tetapi juga alat pengendalian. Sanksi membuat pembangunan tidak berjalan sembarangan dan mendorong pemilik bangunan untuk mengikuti ketentuan tata ruang serta standar teknis. Walaupun demikian, penerapan sanksi di lapangan masih menghadapi kendala, seperti keterbatasan pengawasan, rendahnya kesadaran masyarakat, dan kurangnya ketegasan dalam penertiban. Oleh karena itu, selain penegakan hukum, edukasi kepada masyarakat juga penting agar pembangunan gedung lebih tertib sejak awal.
KESIMPULAN
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung memiliki peran penting dalam pengendalian pembangunan kota. Undang-undang ini mengatur agar bangunan tidak hanya berdiri secara fisik, tetapi juga memenuhi fungsi, persyaratan administratif, persyaratan teknis, dan ketentuan keselamatan. Dalam perkembangannya, aturan ini perlu dibaca bersama UU Nomor 6 Tahun 2023 dan PP Nomor 16 Tahun 2021 karena keduanya memperbarui dan menjelaskan mekanisme penyelenggaraan bangunan gedung. Kesesuaian bangunan gedung dengan tata ruang menjadi dasar penting dalam PWK. Bangunan yang tidak sesuai tata ruang dapat menimbulkan masalah bagi lingkungan kota, sedangkan bangunan yang sesuai aturan dapat mendukung kawasan yang lebih tertib, aman, dan nyaman. PBG, SLF, pengawasan, serta sanksi menjadi instrumen yang membantu pemerintah dalam mengendalikan pembangunan. Dengan demikian, UU Bangunan Gedung tidak hanya penting dari sisi hukum, tetapi juga penting untuk mewujudkan pembangunan kota yang lebih terarah dan bertanggung jawab.
DAFTAR PUSTAKA
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. (n.d.). Portal layanan perizinan Persetujuan Bangunan Gedung dan Sertifikat Laik Fungsi melalui SIMBG. https://perizinan.pu.go.id/portal/services/simbg
Republik Indonesia. (2002). Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134.
Republik Indonesia. (2007). Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68.
Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 26.
Republik Indonesia. (2023). Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2023 Nomor 41.
